Nessuna grande città tedesca registra aumenti degli affitti così rapidi come Berlino. Un’analisi recente mostra quanto i locatari possano permettersi sempre meno spazio abitativo.

Un budget di 1.000 euro per l’affitto netto sembra una cifra ragionevole. Eppure, con quella somma si ottiene sempre meno: meno metri quadrati, meno qualità abitativa, meno spazio personale. Una recente analisi del portale immobiliare Immowelt mostra che, rispetto al 2022, gli inquilini possono permettersi superfici significativamente ridotte — soprattutto a Berlino.

Viene presa come base di calcolo un canone di locazione netto mensile di 1.000 euro. I dati provengono dagli annunci pubblicati su immowelt.de e si riferiscono ad appartamenti esistenti di 75 metri quadrati, con 3 stanze, al primo piano, costruiti negli anni Novanta. I prezzi al metro quadro sono stati confrontati tra il 1° marzo 2022 e il 1° marzo 2026.

Se nel 2022 a Berlino si riuscivano a ottenere in media 86 metri quadrati per 1.000 euro di affitto netto, oggi ne restano solo 70 — quasi il 19% in meno. I 16 metri quadrati perduti corrispondono a una piccola stanza. Non va molto meglio ad Amburgo, dove la superficie è scesa da 87 a 75 metri quadrati. A Monaco, già la città più cara per gli inquilini, si ottenevano appena 55 metri quadrati nel 2022; oggi sono rimasti 48.

L’effetto non riguarda solo le metropoli

Chi pensava che perdite di questa portata riguardassero solo le grandi città si sbaglia. Nell’economicamente fragile Gelsenkirchen, nella Ruhr, gli inquilini perdono addirittura 29 metri quadrati. Grazie a prezzi ancora relativamente contenuti, per 1.000 euro si ottengono in media 147 metri quadrati — ma nel 2022 erano 176. Cali significativi si registrano anche a Hagen (−27), Recklinghausen (−25), Duisburg e Bremerhaven (−24).

Gli esperti spiegano questo fenomeno con il cosiddetto effetto di saturazione: chi cerca casa si sposta sempre più verso le periferie e le città vicine — come Hagen — perché le metropoli come Colonia, Düsseldorf e Dortmund sono diventate sensibilmente più care.

Una «tempesta perfetta» sul mercato degli affitti

Gli esperti di Immowelt descrivono la situazione come una «tempesta perfetta», identificando quattro cause principali. In primo luogo, i costi dei materiali da costruzione, dell’energia e della manodopera artigianale sono aumentati vertiginosamente: secondo l’Ufficio federale di statistica, il prezzo medio delle costruzioni è salito del 25,9% dall’inizio del 2022, provocando un crollo del mercato delle nuove costruzioni.

In secondo luogo, il rialzo dei tassi sui mutui dal 2022 ha spinto molte persone a rinunciare al sogno della casa di proprietà, riversandosi sul mercato degli affitti. A ciò si aggiunge un effetto di recupero statistico: in città come Oberhausen, Duisburg o Gelsenkirchen, che per anni avevano mantenuto affitti molto bassi, qualsiasi aumento assoluto pesa enormemente in termini percentuali.

«Lo sviluppo degli affitti nelle grandi città è allarmante: quando a Berlino, in quattro anni, per 1.000 euro scompare la superficie di una stanza, e a Monaco con la stessa cifra non restano nemmeno 50 metri quadrati, si toglie ai lavoratori comuni la base materiale dell’esistenza.»

— Theo Mseka, amministratore delegato di Immowelt

Mseka conclude con un avvertimento: senza interventi mirati per ridurre i costi di costruzione, la spirale di superfici sempre più ridotte e affitti sempre più alti continuerà a girare. Il mercato immobiliare tedesco sembra aver perso un equilibrio che diventa sempre più difficile da ritrovare.