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Guida completa all’acquisto di un appartamento a Berlino: tutti i passaggi, consigli e strategie per un investimento di successo

Ecco la guida completa all’acquisto di un appartamento a Berlino

1. Preparazione e pianificazione

Analisi delle esigenze

  • Create una lista dettagliata dei vostri desideri e delle vostre necessità:
  • Superficie abitabile e numero di stanze
  • Quartieri preferiti
  • Collegamenti con i trasporti pubblici
  • Vicinanza al luogo di lavoro, scuole, negozi
  • Requisiti speciali (es. accessibilità, giardino, balcone)
  • Stabilite le priorità tra i requisiti “indispensabili” e “desiderabili”

Pianificazione finanziaria

Analisi dettagliata del budget:

  • Create un prospetto delle vostre entrate e uscite mensili
  • Calcolate quanto potete permettervi di pagare mensilmente per il mutuo

Capitale proprio:

  • Determinate il capitale proprio disponibile (risparmi, titoli, ecc.)
  • Ricordate: più alto è il capitale proprio, migliori saranno le condizioni del credito

Affidabilità creditizia:

  • Controllate il vostro punteggio SCHUFA
  • Raccogliete prove di reddito regolare (buste paga, dichiarazioni dei redditi)

Calcolo dei costi accessori:

  • Imposta di trasferimento immobiliare a Berlino (6% del prezzo d’acquisto)
  • Spese notarili e di registrazione catastale (circa 2% del prezzo d’acquisto)
  • Commissioni di agenzia o di intermediazione immobiliaria (se applicabili, max 3,57% IVA inclusa)
  • Possibili costi di ristrutturazione

Analisi di mercato

2. Ricerca dell’immobile

Strategie di ricerca

Portali online

Agenti immobiliari

  • Contattate agenti immobiliari locali nei quartieri desiderati
  • Chiedete informazioni su offerte fuori mercato

Ricerca diretta

  • Esaminate annunci sui giornali e bacheche locali
  • Parlate con conoscenti e colleghi del vostro progetto

Social media

Seguite gruppi immobiliari su Facebook o forum locali. Qui alcuni esempi:

Visite

Preparazione:

  • Create una checklist per le visite
  • Portate una fotocamera o il vostro smartphone per le foto

Durante la visita:

  • Controllate attentamente:
    • Stato di pavimenti, pareti, finestre, porte
    • Umidità o formazione di muffa
    • Stato dell’impianto elettrico e idraulico
    • Tipo e condizione del riscaldamento
  • Chiedete informazioni su: età dell’edificio e ultime ristrutturazioni, classe di efficienza energetica
  • Ambiente circostante: visitate la zona in diversi momenti della giornata, fate attenzione a rumore, traffico e atmosfera generale

3. Valutazione e processo decisionale

Esame approfondito dei documenti

Richiedete e esaminate attentamente i seguenti documenti:

  • Estratto del registro immobiliare: Verificate i rapporti di proprietà e possibili gravami
  • Dichiarazione di divisione (Teilungserklärung): Informatevi su diritti d’uso speciali/esclusivi e proprietà comune
  • Piano economico e rendiconto annuale: Analizzate la situazione finanziaria del condominio
  • Verbali delle assemblee condominiali: Fate attenzione a ristrutturazioni pianificate o controversie
  • Attestato di efficienza energetica (Energieausweis): Valutate l’efficienza energetica dell’immobile

Supporto professionale

  • Prendete in considerazione se è il caso di incaricare un perito indipendente
  • Se necessario, consultate un avvocato specializzato in diritto immobiliare

Analisi del prezzo e strategia di negoziazione

  • Confrontate il prezzo con immobili simili nella zona
  • Tenete conto di possibili costi di ristrutturazione o risanamento
  • Sviluppate una strategia di negoziazione basata sulle vostre scoperte

4. Finanziamento

Confronto delle opzioni di credito

  • Richiedete offerte da diverse banche. Una tra le più convenienti e rinomate per quello che riguarda i mutui è la ING Baufinanzierung. Con un tasso effettivo a partire dal 3,55% annuo e un tasso debitore a partire dal 3,46% annuo, ING si qualifica come una delle migliori banche del settore.
  • Confrontate: tassi di interesse (fissi o variabili), rate di ammortamento, possibilità di rimborso anticipato, periodi di vincolo del tasso

Possibilità di sovvenzioni statali

  • Informatevi sui programmi di finanziamento KfW per costruzioni e ristrutturazioni efficienti dal punto di vista energetico
  • Verificate se avete diritto al modello berlinese di affitto con riscatto

5. Conclusione dell’acquisto

Negoziazioni contrattuali

Negoziate non solo il prezzo, ma anche:

  • Acquisizione di arredi fissi o mobili
  • Regolamentazioni per difetti noti
  • Data e condizioni di consegna

Contratto di compravendita notarile

Bozza del contratto:

  • Fatevi inviare la bozza con largo anticipo
  • Esaminate attentamente tutti i dettagli

Appuntamento dal notaio:

Dopo la firma:

  • Il notaio si occupa della registrazione/iscrizione della “prenotazione” (Eigentumsvormerkung) nel registro immobiliare (una sorta di iscrizione di prelazione sull’acquisto dell’immobile).

6. Dopo l’acquisto

Trasferimento di proprietà

  • Pagate il prezzo d’acquisto solo dopo aver ricevuto il certificato (una sorta di nulla osta) dall’ufficio delle imposte
  • Il trasferimento definitivo di proprietà avviene dopo la registrazione(iscrizione nel registro immobiliare

Consegna

Verbale/protocollo di consegna:

  • Documentate le condizioni dell’appartamento al momento della consegna
  • Annotate le letture dei contatori per elettricità, gas, acqua

Cambi di residenza:

  • Registrate il cambio di residenza
  • Informate assicurazioni, banca, datore di lavoro, ecc.

Ristrutturazione e modernizzazione

  • Pianificate i lavori di ristrutturazione necessari
  • Verificate le possibilità di risanamento energetico

Gestione e manutenzione

  • Familiarizzate con i vostri diritti e doveri come proprietario di un appartamento
  • Partecipate attivamente alle assemblee condominiali

Consigli aggiuntivi per Berlino

  • Tenete conto del divieto di uso improprio vigente a Berlino, se intendete acquistare per affittare
  • Informatevi sulle aree di tutela del quartiere e le loro implicazioni
  • Considerate lo sviluppo dinamico dei singoli quartieri per l’apprezzamento a lungo termine

Questa guida vi offre una panoramica completa di tutti gli aspetti importanti dell’acquisto di un appartamento a Berlino. Tenete presente che ogni acquisto immobiliare è individuale e potreste non dover seguire tutti i punti in questo ordine. Tuttavia, una preparazione accurata e un supporto professionale possono aiutarvi a gestire con successo il processo e a trovare il vostro appartamento dei sogni a Berlino.

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I migliori siti per comprare casa a Berlino

Ecco i migliori siti per comprare casa a Berlino

  1. ImmobilienScout24: Il più grande portale immobiliare in Germania. Offre un’ampia scelta di appartamenti in vendita, con filtri dettagliati per zona, prezzo e caratteristiche.
  2. Immowelt: Sito specializzato nella ricerca di appartamenti e case in vendita. Permette di pubblicare annunci e offre opzioni di ricerca avanzate.
  3. eBay Kleinanzeigen: Popolare piattaforma di annunci che include una sezione immobiliare. Offre una vasta gamma di opzioni, dalle case private agli appartamenti di agenzie.
  4. ImmoNet: Altro importante portale immobiliare tedesco con numerose offerte di vendita a Berlino.
  5. m2Square: Agenzia immobiliare specializzata nell’assistere clienti stranieri nell’acquisto di immobili a Berlino. Offre un servizio completo, dalla scelta dell’immobile alla consegna delle chiavi .
  6. Berlinovo Immobilien Gesellschaft: Agenzia immobiliare pubblica che offre anche appartamenti in vendita a Berlino. Il sito è disponibile in inglese.
  7. Immobilien.de: Portale immobiliare con una buona selezione di proprietà in vendita a Berlino.

Ricorda di verificare sempre l’affidabilità del venditore o dell’agenzia immobiliare prima di procedere con qualsiasi transazione.

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Costi abitativi sempre più alti

Per molti milioni di persone in Germania, i costi abitativi mensili rappresentano una parte consistente dei costi complessivi. Nel 2022, le famiglie in affitto hanno dovuto spendere in media il 27,8% del loro reddito disponibile per le spese abitative. L’onere è ancora più elevato se gli inquilini hanno preso in affitto un appartamento o una stanza nel 2019 o successivamente. In questo caso i costi abitativi rappresentano addirittura il 29,5% del reddito.

I costi più elevati sono stati sostenuti da single e famiglie monoparentali. Essi hanno infatti speso circa un terzo del loro reddito disponibile proprio per l’affitto. A livello nazionale, nel 2022 ben 3,1 milioni di nuclei familiari in affitto hanno dovuto sostenere spese di locazione pari o superiori al 40%. Si tratta del 16% di tutti i nuclei familiari tedeschi.

(Fonte: Statistisches Bundesamt)

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I tedeschi preferiscono l’affitto

Il mercato immobiliare in Germania è in crisi da anni. Una significativa carenza di appartamenti in affitto a prezzi accessibili attanaglia soprattutto soprattutto le grandi città. Ciò è particolarmente preoccupante alla luce del fatto che solo una minoranza dei tedeschi intervistati nell’ambito di Statista Consumer Insights vive in un immobile di proprietà. 

Anche la generazione over 60, considerata ad alto potere d’acquisto, vive principalmente in case o appartamenti in affitto.  Circa il 41% degli intervistati di questa fascia d’età dichiara di vivere attualmente in un immobile di proprietà, mentre il 59% vive in affitto. Le cifre relative alla Generazione X e ai Millennials sono abbastanza simili, mentre per quanto riguarda la Generazione Z sono 7 su 10 che dichiarano di stare in affitto. Prescindendo invece dalle varie generazioni, in genere, è solo il 38% degli intervistati che vive in un immobile di proprietà. A Berlino questa percentuale scende addirittura fino al 15%.

Oltre a fattori macroeconomici come l’aumento dei prezzi dell’energia e quindi dei canoni di locazione, la mancanza di appartamenti in affitto a prezzi accessibili è dovuta anche al fatto che il governo tedesco mancherà l’obiettivo del 2022 ovvero quello di completare la costruzione di 400.000 nuovi appartamenti all’anno. Già nel primo anno l’obbiettivo è stato mancato di quasi 100.000 unità. Anche negli anni precedenti, il numero di nuove abitazioni costruite è stato al massimo di poco più di 300.000. 

100.000 delle 400.000 nuove abitazioni all’anno annunciate dal Ministro federale dell’Economia Robert Habeck e dal Ministro federale dell’Edilizia Klara Geywitz in occasione della 13a Giornata dell’edilizia abitativa del settore edile saranno destinati all’edilizia sociale.