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Abitare | Wohnen

Caro-affitti a Berlino. Misure del governo federale

Il nuovo governo federale, alla luce della situazione tesa nei mercati immobiliari, soprattutto nelle grandi città tedesche, ha annunciato diverse misure per combattere gli affitti elevati e creare quindi più alloggi a prezzi accessibili:

Accelerazione della costruzione di alloggi
Il governo prevede di accelerare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili e di facilitare questo processo per i comuni. L’obiettivo è fermare il calo dell’edilizia residenziale, dopo che nel 2024 sono stati costruiti circa il 14,4% di abitazioni in meno rispetto all’anno precedente.

Proroga del blocco degli affitti (Mietpreisbremse)
Il blocco degli affitti, che inizialmente doveva scadere alla fine del 2025, sarà prorogato di altri quattro anni. Un nuovo disegno di legge prevede la sua estensione fino alla fine del 2029. Il blocco degli affitti si applica nelle aree con mercati immobiliari particolarmente sotto pressione e limita l’affitto, nei nuovi contratti, a un massimo del dieci percento sopra il canone di riferimento locale.

Regolamentazione degli affitti indicizzati e degli affitti a breve termine
Nei mercati particolarmente in tensione, gli affitti indicizzati (che aumentano automaticamente con l’inflazione), le locazioni ammobiliate e gli affitti a breve termine saranno regolamentati più severamente.

Precisazione delle norme contro gli affitti usurari
Un gruppo di esperti composto da organizzazioni di inquilini e proprietari dovrà elaborare proposte su come rafforzare le norme legali contro gli affitti usurari.

L’opposizione critica che queste misure non siano sufficienti per fermare efficacemente l’aumento degli affitti e chiede interventi più incisivi.

Cosa succede con il blocco degli affitti?
Il blocco degli affitti, uno strumento centrale per contenere l’aumento degli affitti, doveva originariamente scadere alla fine del 2025. Tuttavia, il governo federale ha presentato un disegno di legge che prevede una proroga fino alla fine del 2029. Anche il Bundesrat sostiene questa iniziativa, poiché non si intravede un miglioramento del mercato immobiliare. Il blocco degli affitti continua ad applicarsi solo nelle aree designate dai governi regionali come mercati immobiliari particolarmente ostici.

Case popolari e certificato di idoneità alloggiativa (WBS)
Le case popolari sono destinate alle persone con reddito basso. Chi desidera ottenere una casa popolare deve rispettare determinati limiti di reddito e richiedere il certificato di idoneità alloggiativa (Wohnberechtigungsschein, WBS). I limiti di reddito dipendono dalla dimensione del nucleo familiare e variano a livello regionale. Per una persona sola, il limite a Berlino è, ad esempio, di circa 20.000 euro di reddito annuo (netto).

Domanda WBS
Il WBS va richiesto presso l’ufficio distrettuale o l’ufficio per l’edilizia abitativa competente. La verifica avviene in base al reddito e alla dimensione del nucleo familiare.

Sussidio abitativo (Wohngeld): sostegno alle famiglie a basso reddito
Il Wohngeld è un contributo statale per chi lavora o è in pensione ma non ha un reddito sufficiente per coprire i costi dell’alloggio. L’importo del Wohngeld dipende dal reddito, dalla dimensione del nucleo familiare e dall’ammontare dell’affitto. Da gennaio 2025, il Wohngeld è stato aumentato del 15%, il che significa circa 30 euro in più per famiglia in media. Anche i limiti di reddito e l’affitto riconosciuto sono stati aumentati, così che più famiglie ne hanno diritto.

Durata
Il Wohngeld viene generalmente concesso per 18 mesi.

Aventi diritto
Anche studenti, apprendisti, pensionati e residenti in case di riposo possono ricevere il Wohngeld.

Emergenza abitativa a Berlino e conseguenze sociali
Berlino è un esempio emblematico della carenza di alloggi nelle grandi città tedesche. La città continua a crescere, ma la costruzione di nuove abitazioni non tiene il passo. Il risultato sono affitti in aumento e una carenza di alloggi a prezzi accessibili, soprattutto per persone a basso reddito, famiglie monoparentali e persone con background migratorio. Assistenti sociali riferiscono di una crescente impotenza, poiché sempre più persone sono colpite dallo sfratto e, anche con il WBS, è difficile trovare un alloggio.

Il documentario “Born to die in Berlin” di Maurizio Spagliardi analizza questi sviluppi e mostra come la gentrificazione stia cambiando il volto della città. Berlino, un tempo nota per la sua diversità e apertura, è sempre più segnata dalla speculazione immobiliare e dallo sfratto, diventando una città “più fredda” e meno diversificata.

Conclusione

Il governo federale continua a puntare su una combinazione di regolamentazione degli affitti, promozione dell’edilizia residenziale e sostegno sociale come il Wohngeld e le case popolari. Tuttavia, soprattutto in città come Berlino, la situazione rimane molto difficile e molte persone sono minacciate di sfratto nonostante gli aiuti statali. La proroga del blocco degli affitti e l’aumento del Wohngeld sono passi importanti, ma secondo molti interessati ed esperti non sono sufficienti a risolvere alla radice la crisi.

Burocrazia | Bürokratie

Come pagare le tasse sulla locazione in Italia se risiedi all’estero

Se affitti una casa in Italia ma risiedi all’estero, sei tenuto a pagare le tasse in Italia sui redditi derivanti dalla locazione. Ecco come procedere:

Passi da seguire

  1. Registrazione del contratto di locazione:
    Il contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Questo comporta il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, salvo che tu scelga il regime della cedolare secca.
  2. Scelta del regime fiscale:
    • Puoi optare per la tassazione ordinaria (IRPEF) o per la cedolare secca. La cedolare secca è un regime agevolato che prevede un’aliquota fissa (21% o 10% in alcuni casi) e ti esonera dal pagamento delle imposte indirette sul contratto.
  3. Dichiarazione dei redditi:
    Devi presentare la dichiarazione dei redditi in Italia (Modello 730 o Modello Redditi PF) per dichiarare i redditi derivanti dalla locazione. Se scegli la tassazione ordinaria, il reddito imponibile sarà pari al 95% del canone d’affitto (deduzione forfettaria del 5%). Con la cedolare secca, invece, il canone viene tassato integralmente senza deduzioni.
  4. Pagamento delle imposte:
    Le imposte vengono calcolate e versate in base al regime fiscale scelto. Per l’IRPEF, l’importo dipende dagli scaglioni di reddito; per la cedolare secca, si applica l’aliquota fissa.

Considerazioni aggiuntive

  • Se sei iscritto all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero), i redditi prodotti in Italia sono tassati esclusivamente in Italia secondo il principio della territorialità, salvo disposizioni specifiche previste da convenzioni contro le doppie imposizioni tra l’Italia e il Paese di residenza.
  • È importante rispettare gli adempimenti fiscali per evitare sanzioni e garantire la regolarità della locazione.
    In sintesi, devi presentare la dichiarazione dei redditi in Italia limitatamente ai redditi derivanti dall’affitto e scegliere il regime fiscale più conveniente per te.

Se affitti una casa in Italia ma risiedi all’estero, sei tenuto a pagare le tasse in Italia sui redditi derivanti dalla locazione. Ecco come procedere:

Abitare | Wohnen

I prezzi degli affitti a Berlino

Anche nel 2025, i prezzi degli affitti a Berlino mostrano una forte variabilità tra i diversi distretti, influenzati da fattori come posizione, infrastrutture e domanda abitativa. Ecco una sintetica panoramica basata sui dati più recenti:

Alcuni dei distretti più costosi

  • Mitte: 21,16 €/m² – Mitte è il distretto più caro di Berlino, grazie alla sua posizione centrale.
  • Prenzlauer Berg: 18,25 €/m² – Molto popolare tra famiglie e giovani professionisti, il che spinge i prezzi verso l’alto.
  • Charlottenburg-Wilmersdorf: 18,08 €/m² – Una combinazione di standard abitativi elevati e ottimi collegamenti centrali rende questo distretto tra i più costosi.
  • Friedrichshain-Kreuzberg: 17,60 €/m² – Un punto di riferimento per giovani e creativi.

Fascia di prezzo media

  • Pankow: 16,69 €/m² – Un’area residenziale emergente con crescente popolarità.

  • Steglitz-Zehlendorf: 16,35 €/m² – Zone come Dahlem e Zehlendorf sono note per le loro aree residenziali esclusive.

  • Treptow-Köpenick: 15,01 €/m² – Quartieri immersi nella natura come Köpenick o Grünau offrono alternative interessanti.

Alcuni dei distretti più economici

  • Spandau: 10,31 €/m² – Nonostante la crescente domanda, Spandau rimane uno dei distretti più accessibili.
  • Reinickendorf: 10,63 €/m² – Un’area tranquilla con prezzi moderati.
  • Marzahn-Hellersdorf: 10,81 €/m² – Il distretto offre molte costruzioni prefabbricate ed è ancora economicamente vantaggioso.

Prezzi medi degli affitti

Evoluzione dei prezzi

Negli ultimi anni i prezzi degli affitti hanno continuato a crescere. I distretti più colpiti dagli aumenti sono Neukölln (+23,5%) e Friedrichshain-Kreuzberg (+23,2%), a causa della forte domanda.

I prezzi degli affitti a Berlino mostrano una netta differenza tra i distretti centrali e quelli periferici. Mentre Mitte continua a registrare i prezzi più alti, distretti come Spandau o Reinickendorf offrono ancora opzioni relativamente economiche. Tuttavia, il continuo aumento dei prezzi suggerisce che anche queste zone potrebbero diventare più costose nel lungo termine.

Allgemein | Generale

Costi abitativi sempre più alti

Per molti milioni di persone in Germania, i costi abitativi mensili rappresentano una parte consistente dei costi complessivi. Nel 2022, le famiglie in affitto hanno dovuto spendere in media il 27,8% del loro reddito disponibile per le spese abitative. L’onere è ancora più elevato se gli inquilini hanno preso in affitto un appartamento o una stanza nel 2019 o successivamente. In questo caso i costi abitativi rappresentano addirittura il 29,5% del reddito.

I costi più elevati sono stati sostenuti da single e famiglie monoparentali. Essi hanno infatti speso circa un terzo del loro reddito disponibile proprio per l’affitto. A livello nazionale, nel 2022 ben 3,1 milioni di nuclei familiari in affitto hanno dovuto sostenere spese di locazione pari o superiori al 40%. Si tratta del 16% di tutti i nuclei familiari tedeschi.

(Fonte: Statistisches Bundesamt)