Nuovi appartamenti a Berlino: quasi 800 appartamenti in affitto. Come candidarsi per i rispettivi quartieri
Il mercato immobiliare è prosciugato: migliaia cercano invano alloggi accessibili, con visitenegli appartamenti simili a lotterie. Finalmente un segnale positivo: la società Howoge ha completato sette complessi residenziali a Lichtenberg (320 appartamenti), Treptow-Köpenick (311) e Marzahn-Hellersdorf (167). Verranno messi in affitto entro aprile, con circa 370 unità riservate a famiglie con il WBS, il certificato per l’edilizia sovvenzionata.
Gli annunci appariranno su Howoge.de, nell’app «Howoge Wohnungssuche» e sulle Neubauprojekte.
Tutti i tetti avranno il fotovoltaico, la maggior parte degli edifici userà pompe di calore senza combustibili fossili.
Il quartiere berlinese di Neukölln interviene contro la diffusione degli affitti a breve termine. Un portavoce dell’amministrazione distrettuale ha annunciato il divieto di utilizzo per 15 appartamenti situati nell’area protetta di Flughafenstraße/Donaustraße, dove interi alloggi o singole stanze vengono affittati solo per periodi limitati.
Misure contro gli abusi
Per cinque di questi appartamenti è stata addirittura emessa un’ordinanza di demolizione: i proprietari avevano modificato la struttura interna senza alcuna autorizzazione. Il proprietario ha presentato ricorso, aprendo la strada a un possibile contenzioso legale.
Tutela del tessuto sociale
Nelle circa 80 aree di protezione del milieu presenti a Berlino, tra cui questa, vigono norme pensate per preservare la composizione sociale dei quartieri ed evitare processi di espulsione degli abitanti. Gli affitti a tempo limitato e le modifiche edilizie abusive riducono l’offerta di abitazioni stabili e contribuiscono all’aumento dei prezzi, ormai fuori portata per molti nuclei a reddito medio.
Il contesto berlinese
Il fenomeno dell’affito a breve termine (Wohnen auf Zeit) – affitti arredati per alcuni mesi o fino a un anno – è in forte crescita. Questa formula consente ai proprietari di aggirare il blocco degli affitti e ottenere rendimenti più elevati. Neukölln non è un caso isolato: dopo il recente stop imposto dal quartiere di Friedrichshain-Kreuzberg per sette appartamenti, anche il Senato di Berlino punta a vietare gli affitti a breve termine in tutte le zone di tutela del contesto urbano e sociale (Milieuschutzgebiet)1.
Si tratta di zone in cui il Comune può limitare interventi edilizi o trasformazioni che rischiano di far aumentare troppo i prezzi delle abitazioni e spingere via gli abitanti storici. L’obiettivo è mantenere la composizione sociale, evitare processi di gentrificazione troppo rapidi e garantire che il quartiere resti accessibile. ↩︎
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A Europacity, a nord della stazione centrale di Berlino, avanza la costruzione del prossimo edificio. Stavolta sorgeranno anche alloggi da affittare già nel 2026.
I lavori per il progetto “Nordhafen Living & Office” di JTRE procedono spediti su 33.000 mq. Dopo la posa della prima pietra nell’ottobre 2024, la struttura grezza è completata con due mesi di anticipo. JTRE ha rilanciato il cantiere, fermo per due anni causa pandemia.
Mix residenziale e commerciale
Su metà della superficie nasceranno 150 appartamenti in affitto, 35% uffici e 15% negozi e ristoranti, su progetto dello studio GMP Architekten. L’area, un tempo anonima, si vivacizza con ristoranti, gallerie, supermercati e asili.
Affitti dal 2026
La commercializzazione parte nel 2026 con Engel & Völkers, a “prezzi di mercato” – circa 20 €/mq –, con standard moderni e più unità accessibili. Il quartiere attira professionisti abbienti grazie a DKB, Total Energies e KPMG. Consegna prevista primavera 2027.
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La ricerca di un appartamento in Germania è diventata ancora più difficile: mentre i canoni aumentano, l’offerta tradizionale si restringe sempre di più. I nuovi contratti sono spesso brevi, prevedono l’arredatamento incluso e con condizioni più rigide, soprattutto nelle grandi città.
Affitti in forte aumento
Secondo il GREIX-Mietpreisindex dell’IfW di Kiel, nel quarto trimestre 2025 gli affitti di offerta sono aumentati del 4,5% rispetto all’anno precedente, circa il doppio dell’inflazione. Rispetto al trimestre precedente, nelle 37 città e regioni analizzate l’aumento medio è stato dell’1%. In città come Colonia (+3,4%) e Monaco (+1,9%) la crescita è stata particolarmente marcata, con Monaco in testa per canone medio: 23,35 euro al metro quadrato, contro una media di 14,41 euro.
Meno annunci, più contratti brevi
Nel 2025 oltre il 17% degli annunci riguardava affitti di appartamenti arredati o a tempo determinato, una quota che nelle otto maggiori città sfiora un quarto e a Monaco arriva a circa un terzo. Allo stesso tempo, il numero totale di annunci è calato: nel quarto trimestre 2025 ce n’erano il 7% in meno rispetto all’anno prima e circa il 20% in meno rispetto al 2015, segno che molti inquilini tengono stretto il vecchio contratto e molte case vengono assegnate senza passare dai portali.
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